สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของคอนโดตามกฎหมาย

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของคอนโดตามกฎหมาย เป็นสิ่งที่เจ้าของห้องชุดทุกคนควรทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง โดยเฉพาะเมื่อกฎหมายคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 และ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้กำหนดกรอบหน้าที่ไว้อย่างชัดเจน การรู้สิทธิของตนเอง และเข้าใจข้อจำกัดตามกฎหมาย จะช่วยลดปัญหาการอยู่อาศัยร่วมกับผู้อื่น และสร้างความสงบสุขในสังคมคอนโดมิเนียมได้อย่างยั่งยืน

กฎหมายสิทธิของเจ้าของคอนโด

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ได้ให้ความหมายของคำว่า “เจ้าของห้องชุด” ไว้ว่า

“เจ้าของห้องชุด” หมายถึง บุคคลผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้น

ซึ่งคำว่า “กรรมสิทธิ์” ในที่นี้หมายถึง สิทธิเต็มที่ในการครอบครอง ใช้สอย โอน จำนอง และจัดการห้องชุด ตามที่เจ้าของเห็นสมควร ภายใต้ขอบเขตของกฎหมายและข้อบังคับของอาคารชุด  โดยมีสิทธิดังนี้

1. กรรมสิทธิ์ในห้องชุด

เจ้าของมีกรรมสิทธิ์เฉพาะในพื้นที่ของห้องชุดที่ตนถือครอง เช่น ห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว ฯลฯ และสามารถตกแต่งหรือขายต่อได้ตามกฎหมาย

2. สิทธิในทรัพย์ส่วนกลาง

เจ้าของห้องชุดทุกคนมีกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ พื้นที่สวน ซึ่งเป็นสิทธิร่วมที่ไม่สามารถแบ่งแยกได้ และต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน

3. สิทธิออกเสียงและบริหารจัดการ

เจ้าของสามารถเข้าร่วมประชุมใหญ่ของนิติบุคคลอาคารชุด และมีสิทธิออกเสียงในเรื่องต่าง ๆ เช่น การเลือกคณะกรรมการ การอนุมัติงบประมาณ และการจัดการเรื่องทรัพย์ส่วนกลาง

4. สิทธิในการตรวจสอบการบริหาร

เจ้าของคอนโดสามารถขอตรวจสอบบัญชี รายงานการเงิน หรือการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อความโปร่งใสในการบริหารจัดการ

หน้าที่ของเจ้าของคอนโดตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และอ้างอิง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336–1344 กำหนดว่า “เจ้าของห้องชุด” คือ ผู้ที่มี กรรมสิทธิ์ในห้องชุด และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ สวน ทางเดิน หรือฟิตเนส

แม้จะมีสิทธิหลายประการ แต่เจ้าของคอนโดก็มีหน้าที่สำคัญที่กฎหมายกำหนดไว้เช่นกัน

1. ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับของอาคารชุด

- เจ้าของต้องเคารพ ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงกฎระเบียบที่กำหนดไว้

- ห้ามใช้พื้นที่ส่วนตัวหรือส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์ เช่น เปิดร้านค้าโดยไม่ได้รับอนุญาต
 

2. ร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

- ตาม มาตรา 1367 ของประมวลกฎหมายแพ่ง เจ้าของต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์

- ค่าบำรุงรักษา ค่ารักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ฯลฯ ถือเป็นหน้าที่โดยตรง
 

3. ไม่สร้างความเดือดร้อนแก่เจ้าของร่วม

- ห้ามส่งเสียงดัง ปล่อยสัตว์รบกวน หรือทำกิจกรรมที่กระทบสิทธิของผู้อื่น

- มีหน้าที่รักษาความสงบเรียบร้อยในอาคารตาม มาตรา 1337 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
 

4. ร่วมออกเสียงในที่ประชุมนิติบุคคล

- เจ้าของห้องชุดมีสิทธิเข้าร่วมประชุมใหญ่และมี หน้าที่ร่วมตัดสินใจในเรื่องสำคัญ เช่น การปรับปรุงอาคาร หรือการฟ้องร้องในนามนิติบุคคลอาคารชุด
 

5. ไม่ดัดแปลงโครงสร้างห้องหรืออาคารโดยพลการ

- หากต้องการดัดแปลงใด ๆ เช่น ทุบผนัง สร้างส่วนต่อเติม ต้องได้รับอนุญาตจากนิติบุคคลก่อน

- การดัดแปลงโดยพลการอาจขัดต่อ มาตรา 420 (ละเมิด) และทำให้เจ้าของต้องรับผิดทางแพ่ง

ปัญหาทางกฎหมายที่เจ้าของคอนโดมักพบ

- ข้อพิพาทกับนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าส่วนกลางแพงเกินจริง หรือการจัดการที่ไม่โปร่งใส

- เพื่อนบ้านรบกวนสิทธิ เช่น เสียงดัง กลิ่นอาหาร สูบบุหรี่ในที่ห้ามสูบ

- การปรับปรุงห้องที่ผิดระเบียบ ทำให้เกิดปัญหาด้านโครงสร้างหรือไฟไหม้

ในกรณีเหล่านี้ เจ้าของสามารถใช้สิทธิตามกฎหมายในการแจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หรือฟ้องร้องตามกฎหมายแพ่งได้

เจ้าของห้องชุดควรรู้ทั้ง สิทธิของเจ้าของคอนโดตามกฎหมาย และหน้าที่ที่พึงปฏิบัติ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างมีความสุข ปราศจากข้อพิพาท หากคุณกำลังวางแผนซื้อคอนโด หรือต้องการทำความเข้าใจกฎหมายคอนโดให้ชัดเจน ควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องทั้งจาก พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวดทรัพย์สินและนิติบุคคล

ข้อมูลอ้างอิง

กรมที่ดิน