ความรับผิดชอบของเจ้าของที่พักต่อผู้เช่า

ความรับผิดชอบเจ้าของที่พัก และสิทธิของผู้เช่าที่พักอาศัย ถือเป็นหัวใจสำคัญของการเช่าที่พักในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นหอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือบ้านเช่า ล้วนอยู่ภายใต้ กฎหมายที่พักอาศัย หรือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยสัญญาเช่า ซึ่งระบุถึงหน้าที่และสิทธิของทั้งสองฝ่ายไว้อย่างชัดเจน การเข้าใจข้อกฎหมายเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดปัญหาข้อพิพาท แต่ยังสร้างความมั่นใจในการทำสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย

ความรับผิดชอบของเจ้าของที่พักอาศัยตามกฎหมาย

เจ้าของที่พักอาศัยมีหน้าที่ที่กฎหมายกำหนดอย่างชัดเจน เพื่อรักษาสิทธิและความปลอดภัยของผู้เช่า การปฏิบัติหน้าที่ให้ครบถ้วนช่วยลดข้อพิพาท และเสริมสร้างความไว้วางใจระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า

1. การดูแลและบำรุงรักษาทรัพย์สินให้เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัย

- ดูแลสภาพที่พัก : เจ้าของต้องรักษาสภาพที่พักให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน เช่น ซ่อมแซมอุปกรณ์หรือระบบต่าง ๆ ในกรณีที่ชำรุดโดยไม่ได้เกิดจากผู้เช่า

- ระบบความปลอดภัย : เช่น การติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัย และตรวจสอบความปลอดภัยของโครงสร้างที่พัก

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง :

- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 : ระบุให้เจ้าของต้องรับผิดชอบต่อความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นในทรัพย์สิน

2. การจัดทำและปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ถูกต้อง

เจ้าของต้องจัดทำสัญญาเช่าที่ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ อย่างครบถ้วน เช่น

- เงื่อนไขการชำระค่าเช่า

- ระยะเวลาการเช่า

- ข้อกำหนดในการซ่อมแซม

หากเป็นธุรกิจให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เช่น อะพาร์ตเมนต์ ต้องปฏิบัติตาม ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561 ที่กำหนดรูปแบบ และเงื่อนไขสำคัญในสัญญา

3. การแจ้งข้อมูลที่โปร่งใสและครบถ้วน

- แจ้งข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สิน เช่น พื้นที่ใช้สอย เงื่อนไขการใช้ทรัพย์สิน

- ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ

4. การเรียกเก็บและจัดการเงินประกัน

เจ้าของที่พักสามารถเรียกเก็บเงินประกันจากผู้เช่าได้ตามกฎหมาย แต่ต้อง

- เก็บไม่เกิน 1 เดือนสำหรับการเช่าที่พักอาศัยทั่วไป (ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561)

- คืนเงินประกันให้ผู้เช่าภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา หากไม่มีความเสียหาย

5. การปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านภาษี

- การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นบุคคล)

- การออกใบเสร็จรับเงิน หรือใบกำกับภาษีให้ผู้เช่า

6. การจัดการข้อร้องเรียน และข้อพิพาท

เจ้าของที่พักมีหน้าที่จัดการปัญหา หรือข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น เช่น

- การซ่อมแซมความเสียหายที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า

- การแก้ไขปัญหาที่พักที่อาจก่อให้เกิดอันตราย

7. การบอกเลิกสัญญาอย่างถูกต้อง

การบอกเลิกสัญญาต้อง

- แจ้งผู้เช่าล่วงหน้าตามกำหนดเวลาที่ระบุในสัญญา

- มีเหตุผลที่สมเหตุสมผล เช่น ผู้เช่าผิดเงื่อนไขการชำระค่าเช่า

8. การปฏิบัติตามกฎหมายพิเศษที่เกี่ยวข้อง

ในกรณีที่พักอาศัยอยู่ภายใต้กฎหมายเฉพาะ เช่น

- พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 สำหรับเจ้าของที่พักที่มีลักษณะเป็นอาคารชุด หรืออะพาร์ตเมนต์

- กฎหมายว่าด้วยการให้เช่าซื้อ หรือขายเช่าทรัพย์สิน

9. การรับผิดชอบในกรณีเกิดเหตุฉุกเฉิน

เจ้าของที่พักมีหน้าที่รับผิดชอบเมื่อเกิดเหตุการณ์ที่อาจก่อให้เกิดความเสียหาย เช่น

- การซ่อมแซมที่จำเป็นในกรณีภัยพิบัติ

- การดูแลความปลอดภัยของผู้เช่าหลังเหตุการณ์

กฎหมายที่พักอาศัย และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง

กฎหมายเกี่ยวกับที่พักอาศัย มีเป้าหมายเพื่อกำหนดสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบ ของทั้งเจ้าของที่พักและผู้เช่าให้ชัดเจน เพื่อรักษาความยุติธรรมและความปลอดภัยในสัญญาเช่า และการใช้ทรัพย์สิน

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

หมวดว่าด้วยการเช่า (มาตรา 537-571)

มาตรา 537 : การเช่าเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าใช้ทรัพย์สิน และผู้เช่าต้องชำระค่าเช่า

มาตรา 544 : ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบต่อความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สิน เว้นแต่ผู้เช่าทราบอยู่ก่อน

มาตรา 560 : สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

2. กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561

บังคับใช้สำหรับธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย (เช่น อะพาร์ตเมนต์ หรือหอพัก) โดยกำหนดข้อกำหนดสำคัญ เช่น

- ผู้ให้เช่าต้องจัดทำสัญญาเช่าที่ชัดเจน และไม่เอาเปรียบ

- ห้ามเก็บค่าประกันเกิน 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

- ต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่าภายใน 7 วัน หลังสิ้นสุดสัญญา

3. กฎหมายควบคุมอาคาร

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

กำหนดข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง ดัดแปลง และบำรุงรักษาอาคารที่พักอาศัย เช่น

- อาคารต้องปลอดภัย และมีโครงสร้างที่มั่นคง

- การติดตั้งระบบไฟฟ้า น้ำประปา และความปลอดภัยในกรณีฉุกเฉิน

4. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

สำหรับที่พักอาศัยประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) กฎหมายนี้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม รวมถึงข้อกำหนดในการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น

- การเก็บค่าส่วนกลาง

- การจัดการข้อพิพาทในพื้นที่ส่วนกลาง

5. กฎหมายภาษีอากรที่เกี่ยวข้อง

- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา : สำหรับรายได้จากการให้เช่าที่พัก

- ภาษีโรงเรือน และที่ดิน : เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าจะต้องชำระภาษีนี้

- ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง : ครอบคลุมการใช้ทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัย หรือพาณิชยกรรม

6. ข้อกำหนดเกี่ยวกับความปลอดภัย และสุขอนามัย

พระราชบัญญัติสาธารณสุข พ.ศ. 2535

- การจัดการขยะ และสิ่งปฏิกูลในที่พัก

- การควบคุมมลภาวะ เช่น กลิ่น เสียง และน้ำเสีย

7. กฎหมายสิทธิส่วนบุคคล และข้อมูลส่วนบุคคล

พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 (PDPA)

เจ้าของที่พักต้องปกป้องข้อมูลส่วนบุคคลของผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประชาชน หรือข้อมูลการติดต่อ

8. กฎหมายเกี่ยวกับการบังคับคดี

ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญา เช่น ไม่ชำระค่าเช่า หรือไม่ย้ายออกหลังสิ้นสุดสัญญา เจ้าของที่พักสามารถ

- ฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญา

- ยื่นเรื่องต่อศาลเพื่อออกคำสั่งขับไล่

9. กฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการน้ำ และไฟฟ้า

ประกาศคณะกรรมการกิจการพลังงาน ผู้ให้เช่าห้ามคิดค่าน้ำ หรือค่าไฟฟ้าเกินอัตราที่กำหนดโดยหน่วยงานรัฐ

10. การบังคับใช้ และข้อกำหนดเฉพาะของท้องถิ่น

บางพื้นที่อาจมีข้อกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจัดการที่พักอาศัย เช่น การกำหนดโซนที่พัก หรือการใช้ที่ดิน

ผู้เช่าที่พักอาศัย

ผู้เช่าที่พักอาศัย คือ บุคคล หรือกลุ่มบุคคลที่ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่พัก เพื่อใช้ประโยชน์ในที่อยู่อาศัย โดยมีหน้าที่และสิทธิตามที่ระบุในกฎหมาย และสัญญาเช่า

1. สิทธิของผู้เช่าที่พักอาศัย

ผู้เช่ามีสิทธิต่าง ๆ ดังนี้

1. สิทธิในการใช้ทรัพย์สิน สามารถใช้ที่พักได้ตามที่ระบุในสัญญา

2. สิทธิในการได้รับทรัพย์สินที่เหมาะสม

- ที่พักต้องอยู่ในสภาพดี และปลอดภัย

- หากมีความชำรุดเสียหาย เจ้าของต้องดำเนินการซ่อมแซม

3. สิทธิในความเป็นส่วนตัว เจ้าของที่พักไม่สามารถเข้าที่พักโดยไม่ได้รับอนุญาต

4. สิทธิในการปกป้องข้อมูลส่วนบุคคล ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประชาชน ต้องได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย PDPA

5. สิทธิในการขอคืนเงินประกัน หลังจากหมดสัญญา และไม่มีความเสียหาย ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินประกันคืน

2. หน้าที่ของผู้เช่าที่พักอาศัย

ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามหน้าที่ดังนี้

1. ชำระค่าเช่า และค่าสาธารณูปโภค

- ต้องจ่ายตามระยะเวลาที่ตกลง เช่น รายเดือนหรือรายปี

- ค่าสาธารณูปโภคต้องจ่ายตามที่ใช้จริง ไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด

2. รักษาทรัพย์สิน

- ใช้ที่พักอย่างระมัดระวัง และไม่ก่อให้เกิดความเสียหาย

- หากเกิดความเสียหายจากการใช้งาน ต้องรับผิดชอบซ่อมแซม

3. ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญา

- ห้ามเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาต

- ห้ามใช้ที่พักในทางที่ผิดกฎหมาย เช่น ทำธุรกิจที่ผิดกฎหมาย

4. แจ้งปัญหา หรือความชำรุดแก่เจ้าของ หากพบความชำรุดต้องแจ้งเจ้าของทันที

5. ย้ายออกตามกำหนดเวลา เมื่อหมดสัญญา หรือเลิกเช่า ต้องคืนทรัพย์สินในสภาพเดิม

3. ข้อกำหนดตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571  กำหนดสิทธิ และหน้าที่ของผู้เช่า เช่น การชำระค่าเช่า การดูแลทรัพย์สิน

- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561  ผู้เช่ามีสิทธิได้รับสัญญาที่เป็นธรรม และไม่ถูกเอาเปรียบ เช่น การกำหนดอัตราค่าประกัน และค่าเช่าล่วงหน้า

- กฎหมายสิทธิส่วนบุคคล (PDPA)  ผู้เช่ามีสิทธิปกป้องข้อมูลส่วนตัว เช่น ข้อมูลทางการเงิน และการติดต่อ

4. ปัญหาที่พบได้บ่อยสำหรับผู้เช่า

- สัญญาเช่าที่ไม่เป็นธรรม  ข้อกำหนดที่เอาเปรียบผู้เช่า เช่น การเก็บเงินประกันสูงเกินไป

- การไม่ได้รับเงินประกันคืน  เจ้าของอาจอ้างถึงความเสียหายโดยไม่มีหลักฐาน

- ปัญหาความชำรุดในที่พัก  เช่น ไฟฟ้าขัดข้อง น้ำรั่ว เจ้าของอาจล่าช้าในการซ่อมแซม

- ข้อพิพาทกับเจ้าของที่พัก  เช่น การเข้ามาในที่พักโดยไม่ได้รับอนุญาต

5. เคล็ดลับสำหรับผู้เช่า

- อ่านสัญญาอย่างละเอียด  ตรวจสอบเงื่อนไข และข้อกำหนด เช่น ค่าเช่า ค่าปรับ และระยะเวลาสัญญา

- เก็บหลักฐานการชำระเงิน  เพื่อป้องกันปัญหาการถูกเรียกเก็บเงินซ้ำ

- แจ้งปัญหาทันที  หากพบความชำรุด ให้แจ้งเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษร

- ตรวจสอบสภาพที่พักก่อนย้ายเข้าและออก  ถ่ายภาพหรือบันทึกข้อมูลเพื่อป้องกันข้อพิพาท

การเข้าใจถึงความรับผิดชอบของเจ้าของที่พักและผู้เช่า เป็นสิ่งสำคัญในการจัดการที่พักอาศัยให้ราบรื่นและไม่มีปัญหา การปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และข้อกำหนดในสัญญาเช่าจะช่วยป้องกันการเกิดข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น และช่วยรักษาความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างเจ้าของที่พักและผู้เช่าในระยะยาว

ข้อมูลอ้างอิง

กระทรวงยุติธรรม