กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่ม หรือลดค่าเช่า

ในยุคที่อสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา “กฎหมายค่าเช่า” เป็นสิ่งสำคัญที่เจ้าของห้องเช่า เจ้าของบ้าน และผู้เช่าทุกคนควรเข้าใจ โดยเฉพาะในกรณี เพิ่มค่าเช่า หรือลดค่าเช่า ซึ่งหากกระทำโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมาย อาจกลายเป็นข้อพิพาทร้ายแรง หรือฟ้องร้องกันในภายหลังได้

ข้อมูลเกี่ยวกับค่าเช่าที่พักอาศัย

ค่าเช่าที่พักอาศัย หมายถึง ค่าตอบแทนที่ผู้เช่าต้องชำระให้กับผู้ให้เช่าเพื่อแลกกับสิทธิ์ในการอยู่อาศัย หรือใช้งานทรัพย์สินตามระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญาเช่า โดยค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่พัก เงื่อนไขในสัญญา และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดให้

การเพิ่ม หรือลดค่าเช่าต้องอิงตามกฎหมายอะไร?

การเพิ่ม หรือลดค่าเช่าต้องพิจารณา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 - 571 และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประกาศคุ้มครองผู้เช่าภายใต้ พ.ร.บ. ว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2561 ซึ่งมีผลใช้กับผู้ให้เช่าที่มีอสังหาฯ ปล่อยเช่ามากกว่า 5 ยูนิตขึ้นไป

ปัจจัยที่กำหนดค่าเช่าที่พักอาศัย

1. ทำเลที่ตั้ง

ใจกลางเมือง : ค่าเช่ามักสูงกว่าพื้นที่ชานเมือง หรือชนบท เนื่องจากเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และระบบขนส่งสาธารณะได้ง่าย

ใกล้สถานศึกษา/สำนักงาน : พื้นที่ใกล้มหาวิทยาลัย หรือย่านธุรกิจมักมีความต้องการเช่าสูง

2. ขนาด และประเภทของที่พัก

ห้องพักขนาดเล็ก เช่น ห้องสตูดิโอ จะมีค่าเช่าถูกกว่าบ้านเดี่ยวหรือคอนโดขนาดใหญ่

ประเภทของที่พัก เช่น หอพัก บ้านเช่า คอนโดมิเนียม มีผลต่ออัตราค่าเช่า

3. สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการ

หากมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ที่จอดรถ ค่าเช่ามักจะสูงขึ้น

บริการเสริม เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

4. สภาพเศรษฐกิจ และค่าครองชีพ

ในช่วงเศรษฐกิจถดถอย ค่าเช่าอาจลดลงเนื่องจากความสามารถในการจ่ายของผู้เช่าลดลง

ในทางกลับกัน หากเศรษฐกิจดี ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นตามความต้องการที่สูงขึ้น

การคิดค่าเช่าแบบเหมาจ่าย และแยกรายการ

1. ค่าเช่าเหมาจ่าย

รวมค่าเช่าพื้นที่ และค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแลส่วนกลางไว้ในอัตราเดียว

เหมาะสำหรับผู้เช่าที่ต้องการความสะดวก

2. ค่าเช่าแยกรายการ

ค่าเช่าห้องพักแยกต่างหากจากค่าสาธารณูปโภค

ผู้เช่าชำระตามการใช้งานจริงของแต่ละบริการ

ข้อกำหนดสำคัญเกี่ยวกับการเพิ่มค่าเช่า

1. ต้องแจ้งล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร

กฎหมายระบุว่า หากจะมีการเพิ่มค่าเช่า ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร

2. ห้ามเพิ่มค่าเช่ากลางสัญญา

หากยังอยู่ในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ระบุชัดเจน ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มโดยพลการได้ เว้นแต่จะมีการตกลงกันใหม่โดยสมัครใจของทั้งสองฝ่าย

3. ต้องมีเหตุผลชัดเจน

เหตุผลในการเพิ่มค่าเช่าต้องเป็นธรรม เช่น ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น ค่าบำรุงรักษาสูงขึ้น หรือราคาตลาดเปลี่ยนแปลงชัดเจน หากเพิ่มโดยไม่มีมูลเหตุ ผู้เช่าสามารถยื่นเรื่องคัดค้านได้

การลดค่าเช่าต้องทำอย่างไร?

การลดค่าเช่าสามารถทำได้ในกรณีต่าง ๆ เช่น

สภาพห้องชำรุดเสียหาย ผู้ให้เช่าไม่สามารถซ่อมได้ทันที

ห้องมีปัญหาจากภัยธรรมชาติ หรือเหตุสุดวิสัย

มีการเจรจาระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าให้ลดค่าเช่าในช่วงวิกฤต เช่น โควิด-19

ผู้ให้เช่าควรออกหนังสือแสดงการลดค่าเช่าให้ชัดเจน เช่น “ลดค่าเช่าจาก 10,000 เหลือ 8,000 บาท ตั้งแต่เดือนมิถุนายน – สิงหาคม 2568”

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่ม หรือลดค่าเช่า

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่ม หรือลดค่าเช่า เป็นเครื่องมือสำคัญในการกำกับดูแลความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้เช่า และผู้เช่า โดยมีข้อกำหนดเพื่อความยุติธรรม และป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น กฎหมายเหล่านี้มีรายละเอียดที่ควรทราบดังนี้

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 537-571)

สาระสำคัญ

การเพิ่มค่าเช่า : ผู้ให้เช่าไม่สามารถเพิ่มค่าเช่าได้เองตามใจ หากไม่มีการระบุไว้ในสัญญา

การลดค่าเช่า : ผู้เช่าสามารถเจรจาขอลดค่าเช่าได้ หากมีเหตุผลที่สมควร เช่น ความเสียหายที่ผู้เช่าไม่ได้เป็นผู้ก่อ

มาตราที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 561 : กำหนดว่า หากไม่มีการกำหนดอัตราค่าเช่า หรือระยะเวลาในการปรับค่าเช่าไว้ในสัญญา จะต้องเจรจาตกลงกันใหม่โดยความยินยอมทั้งสองฝ่าย

2. พระราชบัญญัติว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562

สาระสำคัญ

การปรับค่าเช่าจะต้องแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน

ผู้ให้เช่าต้องมีเหตุผลที่ชัดเจนในการเพิ่มค่าเช่า เช่น ค่าบำรุงรักษาเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายด้านการจัดการสูงขึ้น

ข้อกำหนดเพิ่มเติม

ผู้ให้เช่าที่ฝ่าฝืน เช่น เพิ่มค่าเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า หรือไม่มีเหตุผลเพียงพอ อาจถูกปรับ หรือถูกฟ้องร้องตามกฎหมาย

3. กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค

สาระสำคัญ

ผู้เช่ามีสิทธิร้องเรียน หากพบว่าการเพิ่มค่าเช่าไม่เป็นธรรม

กฎหมายนี้ช่วยป้องกันการเอาเปรียบผู้เช่า เช่น การปรับค่าเช่าเกินอัตราที่เหมาะสม

หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

4. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไขเพิ่มเติม)

สาระสำคัญ

กรณีผู้เช่าอาคารชุด ค่าเช่าอาจรวมค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง ซึ่งการปรับเพิ่มค่าเช่าส่วนนี้ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของนิติบุคคลอาคารชุด

ผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้อง หากค่าเช่าส่วนกลางถูกปรับขึ้นโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร

5. กฎหมายควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน

สาระสำคัญ

หากพื้นที่เช่าเกี่ยวข้องกับการปรับปรุงหรือพัฒนาพื้นที่ เช่น การสร้างเพิ่มเติม หรือซ่อมแซม ผู้ให้เช่าอาจปรับค่าเช่าตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

การเพิ่มค่าเช่าต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด

ข้อควรรู้สำหรับผู้เช่า และผู้ให้เช่า

สำหรับผู้เช่า

อ่าน และทำความเข้าใจเงื่อนไขในสัญญาเช่า

หากพบว่าการเพิ่มค่าเช่าไม่เป็นธรรม สามารถร้องเรียนต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

สำหรับผู้ให้เช่า

ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อป้องกันข้อพิพาท

แจ้งการปรับค่าเช่าอย่างโปร่งใส และเป็นธรรม

การจะเพิ่ม หรือลดค่าเช่า ไม่ใช่สิ่งที่เจ้าของบ้านสามารถกระทำได้โดยอิสระเพราะมีกฎหมายที่ควบคุม และปกป้องทั้งสิทธิของผู้ให้เช่า และสิทธิของผู้เช่าอย่างชัดเจน ทั้งในเรื่องการแจ้งล่วงหน้า การทำสัญญา การยินยอม และเงื่อนไขที่เป็นธรรม หากทุกฝ่ายเข้าใจกฎหมายค่าเช่าอย่างถูกต้อง ก็จะสามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างสันติ ลดข้อพิพาท และไม่ต้องขึ้นศาลโดยไม่จำเป็น

ข้อมูลอ้างอิง

กระทรวงยุติธรรม