ความรับผิดชอบของผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด

ในยุคที่คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดนั้นไม่ใช่เรื่องเล็ก “ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด” จึงกลายเป็นตำแหน่งสำคัญที่ต้องมีความเข้าใจใน สิทธิหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคล กฎหมายแพ่งเกี่ยวกับอาคารชุด และ นิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย อย่างถ่องแท้ เพื่อให้การดูแลอาคารเป็นไปอย่างโปร่งใสและยุติธรรม

ความรู้พื้นฐานที่นิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายควรเข้าใจ

นิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย เป็นองค์กรที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจนตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งจัดตั้งขึ้นโดยอัตโนมัติเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุด โดยมีหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น ๆ เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมภายในโครงการ ความเข้าใจเรื่องสิทธิ หน้าที่ และขอบเขตของนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้พักอาศัยทุกคนควรรู้ เพื่อให้การอยู่อาศัยเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย

นิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร ?

นิติบุคคลอาคารชุด หมายถึง องค์กรทางกฎหมายที่ถือสิทธิในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด เช่น ลิฟต์ บันได ทางเดิน สวนหย่อม หรือสระว่ายน้ำ โดยมี “คณะกรรมการนิติบุคคล” และ “ผู้จัดการนิติบุคคล” ทำหน้าที่ดำเนินงานตามระเบียบข้อบังคับและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ความสำคัญของการปฏิบัติตามหน้าที่

หากนิติบุคคลละเลยหรือไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่ออาคารชุดและเจ้าของร่วม เช่น ทรัพย์สินเสื่อมโทรม การเงินไม่โปร่งใส หรือข้อพิพาทระหว่างผู้อยู่อาศัย ซึ่งอาจนำไปสู่การถอดถอนคณะกรรมการหรือผู้จัดการ หรือแม้แต่การดำเนินคดีทางแพ่งได้

การจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย

เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว จะถือว่า นิติบุคคลอาคารชุดเกิดขึ้นโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยไม่ต้องดำเนินการจดทะเบียนแยกต่างหากอีก

ตาม กฎหมายอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 ได้กำหนดให้การจัดตั้งนิติบุคคลต้องมี

เจ้าของร่วม 1 คนขึ้นไป

หนังสือแสดงความยินยอมให้ใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน

ข้อบังคับของอาคารชุดที่ระบุรายละเอียดการบริหาร

สิทธิและหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

สิทธิและหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นหัวใจสำคัญของการบริหารคอนโดมิเนียมอย่างเป็นระเบียบและโปร่งใส ผู้จัดการนิติบุคคลทำหน้าที่ควบคุม ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง บริหารงบประมาณ และดำเนินการตาม กฎหมายอาคารชุด พ.ศ. 2522 รวมถึง กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเจ้าของร่วมและคณะกรรมการควรศึกษาเพื่อให้เกิดความเข้าใจและสามารถทำงานร่วมกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สิทธิของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

1. มีสิทธิเข้าดูแลและบริหารทรัพย์ส่วนกลาง

ผู้จัดการสามารถสั่งการหรือดำเนินการใด ๆ ที่เกี่ยวกับการดูแล บำรุงรักษา และซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ เพื่อให้ใช้งานได้อย่างปลอดภัยและเป็นระเบียบ

2. มีสิทธิดำเนินการตามมติที่ประชุมเจ้าของร่วม

ผู้จัดการมีสิทธิดำเนินการตามมติที่ประชุมใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นการว่าจ้างบริษัทบริหาร การจัดทำงบประมาณรายปี หรือการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง โดยอยู่ภายใต้กรอบมติที่ประชุม

3. มีสิทธิในการจัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่าย

ผู้จัดการนิติบุคคลมีสิทธิในการจัดทำบัญชีและรายงานทางการเงิน พร้อมนำเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ซึ่งถือเป็นหน้าที่สำคัญที่ส่งผลต่อความโปร่งใสในการบริหารอาคาร

4. มีสิทธิดำเนินคดีหรือบังคับใช้สิทธิ์ตามกฎหมาย

ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระค่าส่วนกลาง หรือกระทำการฝ่าฝืนข้อบังคับ ผู้จัดการนิติบุคคลมีสิทธิดำเนินคดีฟ้องร้องตามกระบวนการกฎหมายแทนนิติบุคคลอาคารชุดได้

5. มีสิทธิในการแต่งตั้งผู้รับจ้างหรือผู้ดูแล

สามารถแต่งตั้งผู้รับจ้าง เช่น บริษัทแม่บ้าน รปภ. หรือช่างซ่อมบำรุง เข้ามาดำเนินงานภายในอาคารได้ โดยอาศัยงบประมาณที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

6. มีสิทธิเข้าตรวจสอบและควบคุมพื้นที่ส่วนกลาง

ในกรณีที่มีการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์ ผู้จัดการสามารถเข้าไปตรวจสอบหรือสั่งให้ระงับการใช้งานได้ทันที เพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยโดยรวม